Quatro meses após a assinatura de um decreto municipal que deveria encerrar a especulação, investidores imobiliários continuam ignorando a lei e alugando apartamentos de habitação de interesse social para turistas em São Paulo. O Ricardo Nunes, prefeito da capital paulista, assinou o Decreto nº 64.244 em 28 de maio de 2025, proibindo explicitamente aluguéis de curta duração em imóveis classificados como Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP). A medida surgiu como tentativa de frear a compra desses imóveis por pessoas de alta renda, que os utilizam como ativos financeiros em vez de moradias para quem realmente precisa.
Aqui está o problema: a lei existe no papel, mas a realidade nos aplicativos é outra. Unidades que deveriam servir a famílias de baixa renda aparecem abertamente em plataformas como Airbnb e Booking com preços inflacionados. O cenário é frustrante para quem acredita na função social da cidade, já que a fiscalização da Prefeitura parece não ter acompanhado o ritmo da ilegalidade.
A brecha entre a lei e a prática imobiliária
O decreto de maio de 2025 alterou regras anteriores para garantir que os subsídios públicos destinados à habitação popular não fossem convertidos em lucro para investidores. Relatos de jornalistas, pesquisadores e do Ministério Público já haviam alertado que prédios inteiros estavam sendo "gentrificados" por dentro, transformando-se em hotéis clandestinos.
Surpreendentemente, a Secretaria Municipal de Habitação (SEHAB) admitiu que o progresso nas inspeções é insuficiente. Desde a publicação do decreto, a cidade recebeu apenas duas denúncias oficiais. Para piorar, a prefeitura identificou irregularidades em endereços específicos, como na Rua Paulo de Avelar, 516, na Vila Dom Pedro II, e na Rua Asdrubal do Nascimento, 174, na Bela Vista, mas a sensação é de que isso é apenas a ponta do iceberg.
Um exemplo gritante dessa distorção aconteceu em um prédio HMP próximo ao Allianz Parque, em Perdizes. Enquanto a lei proíbe o aluguel temporário, um proprietário cobrou cerca de R$ 800 por apenas duas noites durante shows do cantor Gilberto Gil. É o uso da moradia popular como moeda de troca para eventos de luxo.
Batalhas judiciais e o impasse dos condomínios
A situação gerou um verdadeiro cabo de guerra nos tribunais. Residentes que se sentem prejudicados, como a bancária Lucidalva Goulart Silva, de 53 anos, denunciam que os investidores simplesmente ignoram as normas municipais, alegando que o direito de propriedade prevalece sobre o decreto. "Eles continuam fazendo normalmente", afirma Lucidalva, ressaltando que a prática só diminui temporariamente quando surge alguma liminar judicial.
A justiça tem dado respostas mistas. Em 30 de setembro de 2025, a juíza Luciana Bassi de Melo, da 5ª Vara Cível do Tribunal de Justiça de São Paulo, anulou a assembleia do condomínio Today Pinheiros (Rua Cardeal Arcoverde, 2004) que havia autorizado os aluguéis de curta duração. No entanto, outros proprietários conseguiram reverter decisões semelhantes em segunda instância, criando um limbo jurídico.
Por outro lado, condomínios como o Today Augusta defendem que estão operando legalmente. A administração alega que o prédio foi entregue em 2022, sob regras diferentes, e que segue a conformidade de ordens judiciais que permitem a prática. Essa divergência de datas e interpretações é o que permite que a especulação continue a todo vapor.
Impacto financeiro e a pressão sobre as plataformas
Não é apenas uma questão de ética social, mas também de dinheiro público. A Prefeitura estima que a cidade deixa de arrecadar centenas de milhões de reais em impostos devido à natureza dessas transações informais e ao desvio de finalidade dos imóveis. Quando um apartamento HIS vira um Airbnb, o Estado perde a garantia de que aquele recurso público está combatendo o déficit habitacional.
Diante desse cenário, em 10 de março de 2026, a Prefeitura enviou um ofício formal ao Airbnb. A solicitação é clara: a plataforma precisa criar mecanismos tecnológicos para impedir que imóveis de habitação social sejam anunciados. Basicamente, a cidade quer que o software faça o papel que a fiscalização humana não está conseguindo cumprir.
O que esperar para os próximos meses
O futuro dessas unidades depende agora de duas frentes: a capacidade da SEHAB de notificar as construtoras e a resposta do Airbnb ao pedido da Prefeitura. A SEHAB informou que já notificou algumas empresas responsáveis pelos empreendimentos citados, e que a documentação apresentada está sob análise. Mas a pergunta que fica é: as multas serão altas o suficiente para desestimular o lucro fácil?
A tendência é que a disputa se intensifique nos tribunais superiores, definindo se o direito individual de alugar o imóvel supera a função social da habitação popular. Enquanto isso, as unidades continuam sendo listadas a preços de hotelaria em bairros como Pinheiros e Bela Vista.
Perguntas Frequentes
O que são as habitações HIS e HMP?
HIS significa Habitação de Interesse Social e HMP significa Habitação de Mercado Popular. São categorias de imóveis que recebem incentivos urbanísticos ou subsídios para serem destinados a famílias com faixas de renda mais baixas, visando reduzir o déficit habitacional nas cidades.
Por que o aluguel de curta duração é proibido nesses prédios?
A proibição visa evitar a especulação imobiliária. Quando investidores compram esses apartamentos para alugar via Airbnb, eles elevam o preço do imóvel e retiram a unidade do mercado de moradia real, impedindo que pessoas de baixa renda consigam habitação acessível.
Quais as consequências para quem descumpre o Decreto nº 64.244?
Os proprietários e as administradoras de condomínio podem ser notificados pela SEHAB e enfrentar processos administrativos e multas. Além disso, decisões judiciais podem anular assembleias que autorizem a prática, embora haja disputas jurídicas em segunda instância.
Como a Prefeitura pretende barrar os anúncios no Airbnb?
A Prefeitura enviou um ofício ao Airbnb em março de 2026 solicitando a criação de filtros e mecanismos de controle que identifiquem e bloqueiem a oferta de imóveis classificados como habitação social na plataforma, atacando o problema na origem do anúncio.